在鹤岗买房值得吗？

为什么不能在鹤岗买房呢?

鹤岗乃资源煤城，青山绿水天然氧巴，经过数年建设的环境优美城市，百姓生活质量甚佳，特别适合於退休老年人居住，教育医疗设施齐全交通发达，低廉的住房价挌更适合中國农民进城!…

为什么鹤岗的房价那么低？

黑龙江.鹤岗

鹤岗是全国五线城市，黑龙江省的地级市，辖有8个行政管理区，户籍人口100.9万，（常住人口官方未发布）。鹤岗房真的那么低吗？一起来了解鹤岗房价的大体情况：

鹤岗房价走势

近一年来，鹤岗房价呈平稳波动走势。2019年11月，新盘参考价格3600元，较年初价格3500元，涨了100元/平米，涨幅2.86%。

二手房价格，近一年来也呈现稳中波动走势，交易较一手房活跃。2019年11月参考价格2317元，较年初价格2310元，基本上持平。

各城区房价排行榜：工农区、南山区、萝北县，这三个城区房价靠前，均价在3000元以上，其他城区价格相对较低。各城区价格差异也是较大。

鹤岗经济社会发展状况

鹤岗市2018年官方没有发布经济公报，但不影响对其分析研判。以2018年度经济数据为基准，大体了解一下岗鹤经济发展状况：

• 2017年GDP值282.9亿元。2018年增长5%，即GDP值297.04亿元，人均2.94万元。全国水平6.46万元，鹤岗仅为全国均值45.5%。

• 三次产业比：32.8:31:36.2。鹤岗以农业为主，工业和服务产业都非常薄弱。主要产业为煤炭、农产品及食品饮料，化工建材。城镇登记失业率为4.0%，高于全国平均3.8%的水平。

• 2017年社会消费品零售总额136.2亿元。2018年增长8%，即147.10亿元，人均1.46万元。全国水平1.98万元。

• 2017年城镇居民人均可支配收入21370元，农村居民人均可支配收入13967元。2018年城乡居民人均可支配收入分别增长6.5%和7%，即城镇可支配收入22759元，农村居民可支配收入14945元。全国城乡水平28228元。

• 2017年住户存款482.2亿元，人均4.82万元。2018年若按城镇可支配收入同比例增长，则住户存款余额513.54亿元，2018年人均存款5.09万元。全国水平5.19万元。

从数据信息显示：鹤岗经济基本面很一般，并且经济体量很小，居民生活水平不及全国平均水平，是一个经济欠发达的地区。

其实，鹤岗房价并不低

• 都说鹤岗房价很低，事实并非如此。

从鹤岗房价走势图来看，并不是媒体上传说的那样。或许有些二手房确实较低，在一个人口净流出的城市，长年持续缺乏增量人口，在住宅更新的情况下，对于一些居民而言，二手房源也就变得多余了，那么能卖几个钱算几个钱的心思应当是有的。因为鹤岗也实施了棚改计划，诸如2017年各类保障性安居工程共开复工建设4万套，安置居民2.6万户，完成货币直接补偿9277户。作为一个经济欠发达，又缺乏产业规模经济和人口增量，相较于全国房价水平，鹤岗房价低是正常的，但并非“白菜价”。

• 说鹤岗房价并不低，是相对于鹤岗经济及居民收入水平

鹤岗城镇居民可支配收入22759元，按当前鹤岗房价水平，购房一套100平米的新房，总房款为36万元。若一个三口之家，有两人有收入，则：

房价收入比=7.9年。这是不吃不喝买套房所需支付年限。

若按鹤岗收支比例67%换算，即用余钱来购房的话，房价收入比=24年。

根据联合国相关部分的评判标准，若房价收入比高于十年，则该地区房价偏高。很显然，鹤岗房价对于当地居民来说，房价并不低，而是偏高的。

• 鹤岗房价体现居住属性占优，金融属性较弱

我们不能用长三角、珠三角的居民生活标准，去看待鹤岗房价，这是欠合理的。长三角和珠三角城市群的居民收入高，可是房价也很高，这种情况下，拿着鹤岗的房价来比较，显然是一种误会，或者说错觉。城市群产业、人口等基本面较好，是人口聚集主要目 标城市，其房产商业价值较高；而鹤岗地区由于地理位置、产业经济、人口增量这些要素，相对于长三角/珠三角来说，商业价值严重缺乏，因此房价的金融属性较弱而已。

总得来说，鹤岗房价相对于当地居民来说，其实并不低。我们不能将个别性的二手房/商铺价格（严重低于正常价格）来评价一个城市的整体房价水平，那样有失偏颇。

上述楼盘数据，仅供参考。

谢谢阅读！

如何看待“鹤岗房价低至1.9万买一套房，中介称很多外地人买”的新闻？

鹤岗的房价是市场经济规律的自然反映！决定房子的价格的高低的因素有以下几个：

第一，人口，人多房少，供不应求，房子自然会因为供需不平衡而涨价，反之则会降价。鹤岗当然属于后者。

第二，城市人口结构，年轻人居多，刚需就多，因为要结婚就要有房，购买欲望会强，这是涨价的因素。反之则会降价。而鹤岗还属于后者。

第三，政策规划，有政策规划的区域有热点，比如版纳，有中泰高铁，比如珠海，有港珠澳大桥等等。鹤岗有什么，原来有资源有煤，现在什么都没有了。有热点就有涨价因素，反之则会降价，鹤岗没有热点只有槽点当属后者。

第四，收入，鹤岗资源型城市，资源枯竭，第二产业没有跟进发展，居民收入处于低位徘徊，当地主要企业龙煤集团处于破产边缘，百姓整体收入不高，东北人好吃好喝收入又少，造成手里有钱的居民不多，没钱当然买不了房子，有钱就有有购买欲望，房子就有涨价因素。反之无购买能力则会降价，鹤岗属于后者。

第五，环境和气候，好山好水好空气，是我国稀缺资源，亦是卖点之一，有则有涨价因素，反之则会降价，鹤岗煤城，空气质量不好气候寒冷，属于后者。

第六，炒作，具备以上五点，或是至少具备其中几点，就有炒作价值，优势越多，可炒作的可能性就越大，参与炒作的人和中介就会越多，房价则会上涨。反之则会降价，鹤岗无以上几点的任何优势，肯定属于后者。

这就是市场经济规律！

所以鹤岗的房价属于市场经济规律的正常体现，如果没有巨大的政策规划加持，鹤岗的房价未来依旧会持续低迷！

泰安新泰的房子是未来第二个鹤岗的房价吗？

泰安新泰的房子是未来的第二个鹤岗的房价吗？不是未来，是已经是了。这是北方资源城市资源日趋枯竭后出现的后遗症，为城市没能通过资源转型为新型城市。过度依赖矿产资源的城市不能转型的地区都将面临着相同的问题。

缺乏大量资本的支持，没有创新，没有人才的流入，这样的城市终将面临城市老旧，人才流失经济衰退的窘境。新泰市现在的问题也是如此，煤炭资源被挖掘殆尽，城市发展走进了死胡同。未来不容乐观，比如鹤岗就是这样的情况，虽然表面上看还是上百万人口的地级市，但是房价却一跌再跌。

去年鹤岗因为房价低，吸引了不少钱少的人去购房。但是，还是有很多人黯然离场。这是为何？因为城市缺乏活力，购房在那个地方居住并没有太大的意义。至于说资本介入，这个就完全想多了。地产资本都是趋利性的，它不会贸然进入鹤岗楼市这样的坑。如果连资本都嫌弃这个地方，那么这个地方还有多大潜力？

新泰市未来的房价并不被看好，除非这个城市发展能够得到资本的认同，可惜的是，目前看不到新泰未来有多大的潜力。

黑龙江鹤岗有些地方的房子5万一套，房价为何这么低？

看到鹤岗320平的高层复式只卖15.5万，人生第一次有了买房的冲动。。。

冲动归冲动，回归头来一想，鹤岗这最低300元一平的房价是在给全社会敲响警钟。

鹤岗，长期以来在我的印象中就是煤炭之城，虽然属于所谓的资源枯竭型城市，但应该不至于房子卖出“白菜价”。

仔细查了一下鹤岗这座城市的相关数据，惊呆了。

贴几个数据感受一下：

1.鹤岗面积14684平方千米，下辖2个县和6个区，够大了，但总人口100.9万，还不如中东部地区一个县的人口了。

2.2000年鹤岗人口109.9万，2010年鹤岗人口105.86万，鹤岗人口数量正在以每年5000人的规模下降。

3.鹤岗2017年实现地区生产总值282.9亿元，2018年不超过300亿元，这体量跟小杨老家的十八线城市处于同一水平。

4.鹤岗2017年三次产业的比重为32.8:31:36.2，从产业经济学来看，这到底是处于工业化早期还是工业化后期呢？

5.2017年鹤岗原煤产量1146万吨，同比下降9.3%，而且近些年一直在下降。

6.2017年城镇常住居民可支配收入21370元，农村常住居民人均可支配收入13967元；城镇居民显著低于全国的36396元，农村居民略高于全国的13432元。

关于鹤岗，从数据可以看出几大特点：地广人稀、人口流失、经济不发达（落后）、产业亟需调整、城市化水平高（82.6%）、人均收入较低等。那鹤岗房价出现“白菜价”便能够得到一定程度的解释了。

一方面，经济承载力若导致人口流失，人口流失带来房地产需求下滑；另一方面，城市扩张并没有真实反映城市人口的变化，扩张中房地产供给逐步增加。最后，供给大幅失衡带来的就是房价断崖。

除去经济发展和转型的原因，我认为中国很多类似鹤岗的资源型城市都存在如下两大问题：

1.缺乏新增人口。

任博士关于房地产长期看人口的观点经常被人拿来戏谑，主要是中国房地产市场还太短了，而这一观点时间将会证明。

当地人口流失严重。鹤岗目前以每年平均5000人的速度在流失人口，以鹤岗当前的经济和产业结构来说，人口的流失是难以逆转的。人口聚集必须有相应的产业做支撑，鹤岗目前三大产业结构畸形，与其他资源型城市一样，工业结构单一，煤炭产业在整顿和去产能背景下难以为继，同时由于地理区位因素等原因，对外招商引资困难重重。最大的龙头企业龙煤集团经营效率低下，2015年大幅裁员超10万人，加速了当地人口流失。没有产业基础来承载，当地人口的外流趋势就难以改变，外部人口的流入更是奢谈。

城市化水平高，城镇新增人口面临天花板。鹤岗作为东北老工业基地的核心城市之一，煤炭一度是整个城市的命脉，过去由于工人群体的壮大，城市化水平一直很高。比如整个龙煤集团员工超过24万人，比中国神华的员工人数还多，可以说鹤岗的城市化是由龙煤集团等工人群体支撑起来。也正因为这样的历史原因，鹤岗目前超过80%的城市化水平难以再大幅提升，城镇新增人口面临天花板，很多传统资源型城市都有类似的现象。

2.收缩性城市的历史必然。

鹤岗这种资源型城市是收缩型城市的代表。顾名思义，收缩性城市指城市人口逐步下降、城市规模缓慢萎缩，当前前者是最主要的现象。

一方面，城市发展是有生命周期的。在历史的长河中城市的起源、发展、变迁、衰退直至消亡，都有历史的必然。只是近百年来，人类历史处于高速发展中，城市空间快速扩张，让很多人忽略的城市也是会衰退的。而在近百年中，也已经出现了很多城市衰退的现象，比如美国著名的车城——底特律，苏联时期远东地区一些城市的繁荣，当然中国资源枯竭型城市也不胜枚举。城市度过其发展的高峰期后，没有持续的动能做支撑，衰退再说难免，鹤岗虽还谈不上衰退，但已经处于衰退的边缘。

另一方面，鹤岗的城市空间与实际发展不匹配。正因为大家习惯了城市的扩张步伐，基本所有城市的规划都是扩张的，只是在幅度和速度上有些区别。超前规划很重要，但若趋势反了，只会南辕北辙。比如，鹤岗近二十年来人口都在持续流出、出生率大幅下降，城市人口所需要的载体规模明显不会有大幅扩张，那城市资源与空间的扩张规划是不是应该适度放缓。城市空间的扩张、住宅供给势必跟随增加，在需求不足甚至萎缩的背景下，房价下跌只分早晚。

鹤岗给我们敲响警钟。

1.人口从三四线小城流向一二线大城市及周边是必然的趋势。

2.那些步入收缩型的城市若不及时调整经济与产业结构，人口流失只会加快。

3.人口在长期内一定是主导房价的核心因素，若不切实际的扩张城市规模，留下来的定是城市萧条和房价断崖。（类推，没有人口吸附能力的城市，房价很难持续）

4.鹤岗已经不是第一个，更不会是最后一个。

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